개인간 근저당설정 해지 방법 필요서류 해지 절차 5가지 주의사항

개인간 근저당설정 해지 방법에 대해 자세히 안내해 드릴게요. 친구나 가족 간 금전 거래 시 담보로 ‘근저당’을 설정하는 경우가 많은데요. 돈을 다 갚고 나면 자연스럽게 해지되는 줄 아시는 분도 많습니다. 하지만 ‘근저당’은 반드시 따로 말소 절차를 밟아야 완전히 해지됩니다.

개인간 근저당설정 해지

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1. 근저당권이란?

근저당권은 부동산 등 담보물에 대해, 특정한 단일 채권이 아니라 장래에 발생할 수 있는 여러 불특정 채권을 일정 한도액까지 포괄적으로 담보하기 위해 설정하는 저당권의 한 형태입니다.

설정 이유와 역할

1. 불특정·변동 채권 담보

• 근저당권은 한 번의 대출뿐 아니라, 계속적인 거래관계에서 발생할 수 있는 여러 번의 대출(채권)을 한도 내에서 모두 담보합니다. 예를 들어, 사업자금 대출처럼 여러 차례 돈을 빌리고 갚는 거래에 적합합니다.

2. 채권자의 우선변제권 확보

• 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 근저당권자는 해당 부동산을 경매로 넘겨 다른 채권자보다 먼저 빌려준 돈(원금, 이자 등)을 변제받을 수 있습니다.

3. 채권 회수의 용이성

• 근저당권이 설정된 부동산은 등기를 통해 공시되므로, 채권자는 법적으로 채권 회수의 안전장치를 갖게 됩니다. 이는 금융기관뿐만 아니라 개인 간 거래에서도 채권 회수의 실효성을 높여줍니다.

4. 금융거래의 유연성

• 한 번 근저당권을 설정하면, 추가 대출이 필요할 때마다 별도의 담보설정 절차 없이 한도 내에서 반복적으로 자금을 빌릴 수 있어 거래가 매우 유연해집니다.

정리

구분	저당권	근저당권
담보 범위	특정 채권(고정 금액)	불특정 다수 채권(변동, 한도 내)
활용 목적	일회성 대출	장기적·반복적 거래(예: 사업자금, 운영자금)
설정 방식	채권마다 별도 설정 필요	한 번 설정 후 한도 내 반복 사용 가능
우선변제권	있음	있음

근저당권은 여러 번의 대출이나 변동하는 채권을 한 번에 담보할 수 있도록 하여, 채권자(주로 금융기관이나 돈을 빌려주는 사람)의 권리를 강하게 보호하고, 부동산을 담보로 하는 금융거래의 효율성과 안전성을 높여주는 법적 장치입니다.

2. 개인 간 근저당 설정 사례

1. 사례 개요
개인 간(예: 지인, 가족, 투자자 등) 금전거래에서 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람) 소유의 부동산(예: 빌라, 아파트, 토지 등)에 근저당권을 설정하는 방식이 실제로 활용됩니다. 예를 들어, 2,000만 원을 빌려주고 그 담보로 상대방 소유의 빌라에 근저당권을 설정한 사례가 있습니다.

2. 절차 및 준비 서류

• 근저당권 설정계약서 작성(채권최고액, 이자, 변제기한 등 명시)
• 채권자: 도장, 주민등록등본(또는 초본)
• 채무자: 등기권리증(부동산 등기필증), 인감증명서, 인감도장, 주민초본
• 부동산 등기부등본, 등기신청서 등 기타 서류

3. 진행 과정

• 관할 구청에서 등록세(채권최고액의 0.2%) 및 교육세(등록세의 20%) 납부
• 국민주택채권 매입(채권최고액의 약 1% 상당, 즉시 매도 가능)
• 등기소에서 등기신청수수료(건당 15,000원) 납부
• 등기소에 모든 서류와 영수증을 제출해 근저당권 설정등기 접수
• 등기 완료 후 등기권리증(근저당권설정 등기필증) 수령

4. 실제 경험

• 서류 준비와 절차가 다소 복잡할 수 있으나, 셀프 등기도 가능하며, 법무사 수수료를 아끼기 위해 직접 진행하는 사례도 많습니다.
• 등기부등본상의 주소와 실제 주소가 일치해야 하며, 불일치 시 주소 변경등기를 먼저 해야 합니다.
• 한 명이 모든 절차를 대리할 경우 위임장과 인감증명서가 추가로 필요합니다.

5. 비용

• 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입비, 등기수수료 등 실비가 발생하며, 예시로 2,000만 원 근저당 설정에 약 59,000원이 소요된 사례가 있습니다.

요약

단계	주요 내용 및 비고
계약서 작성	근저당권 설정계약서, 채권최고액 등 명시
서류 준비	등기권리증, 인감증명서, 등본 등
세금 및 비용	등록세, 교육세, 국민주택채권, 수수료
등기 신청	구청, 은행, 등기소 방문 및 접수
등기 완료	등기필증 수령, 등기부등본에 근저당권 기재

개인 간에도 충분히 근저당권 설정이 가능하며, 금전거래의 안전장치로 실제로 널리 활용되고 있습니다.
(자세한 양식이나 계약서 예시는 별도 자료를 참고하시기 바랍니다.)

3. 개인간 근저당설정 해지 전 꼭 확인해야 할 사항

1. 채무 전액 변제 여부 확인

• 근저당권 해지는 채무(빌린 돈)를 모두 갚은 뒤에만 가능합니다. 잔액이 남아 있다면 해지가 불가하니, 반드시 전액 상환 여부를 먼저 확인해야 합니다.

2. 해지증서 등 필수 서류 확보

• 채권자(근저당권자)로부터 반드시 ‘근저당권 해지증서’, ‘등기필정보(등기필증)’, ‘말소 위임장’ 등을 받아야 합니다. 이 서류가 없으면 해지 등기 신청이 불가능합니다.
• 특히, 해지증서는 근저당권자가 직접 작성·날인해야 하며, 위임장도 필요합니다.

3. 등기 관련 서류 준비

• 등기사항전부증명서(등기부등본), 신분증, 인감도장, 인감증명서 등 본인 확인을 위한 서류를 준비해야 합니다.
• 등기필증(등기완료 통지서)도 반드시 챙겨야 합니다.

4. 등록면허세 등 비용 확인

• 근저당 해지에는 등록면허세(보통 1필지당 7,200원), 등기신청수수료(1필지당 3,000원) 등 비용이 발생합니다. 관할 구청 세무과에서 납부용지를 받아 은행에서 납부 후 영수증을 챙겨야 합니다.

5. 신청 절차 숙지

• 준비한 모든 서류와 영수증을 관할 등기소에 제출해야 근저당 말소(해지)가 완료됩니다. 등기소 방문 전, 서류가 모두 준비됐는지 최종 점검이 필요합니다.
• 부동산 소재지 관할 세무과와 등기소를 이용해야 하며, 주택의 경우 토지와 건물 각각 별도 처리해야 할 수 있습니다.

6. 등기부등본 확인

• 해지 절차가 끝난 뒤에는 등기부등본에서 근저당권이 말소됐는지 반드시 확인해야 합니다. 말소가 누락될 경우 추후 거래나 권리 행사에 문제가 생길 수 있습니다.

요약 체크리스트

• 채무 전액 변제 확인
• 해지증서, 등기필증, 위임장 등 필수 서류 확보
• 신분증, 인감도장, 인감증명서 등 본인 확인 서류 준비
• 등록면허세, 등기수수료 등 비용 준비 및 영수증 보관
• 관할 세무과/등기소 방문 및 등기부등본 말소 확인

이 모든 절차와 서류를 꼼꼼히 확인하면, 개인 간 근저당설정 해지 시 불필요한 분쟁이나 추가 비용 발생을 예방할 수 있습니다.

4. 개인간 근저당설정 해지 절차

아래는 개인 간 근저당권 해지(말소) 절차를 한눈에 볼 수 있도록 단계별로 정리한 내용입니다.

4-1. 채무 전액 변제

• 채무자가 빌린 돈을 모두 갚았는지 확인합니다.

4-2. 해지에 필요한 서류 준비

• 근저당권 말소등기 신청서
• 근저당권 해지증서(채권자가 작성·날인)
• 위임장(필요시)
• 근저당권 설정 등기필증(등기필정보)
• 등록면허세 납부확인서
• 등기신청수수료 납부확인서
• 신분증, 인감도장, 인감증명서 등

4-3. 등록면허세 등 비용 납부

• 관할 구청 세무과에서 등록면허세(보통 1필지당 7,200원) 납부용지 발급
• 은행에서 등록면허세 납부 후 영수증 수령
• 등기소에서 등기신청수수료(1필지당 3,000원) 납부

4-4. 관할 등기소 방문 및 신청

• 준비한 모든 서류와 영수증을 관할 등기소에 제출
• 등기소에서 근저당권 말소등기 접수

4-5. 등기부등본 확인

• 등기부등본에서 근저당권이 말소(해지)됐는지 최종 확인

절차 요약표

단계	주요 내용 및 준비물
1. 채무 변제	빌린 돈 전액 상환
2. 서류 준비	말소등기 신청서, 해지증서, 위임장, 등기필증, 신분증 등
3. 세금 납부	등록면허세(구청), 등기수수료(등기소) 영수증
4. 등기소 접수	모든 서류와 영수증 제출, 말소등기 신청
5. 말소 확인	등기부등본에서 근저당권 말소 여부 확인

은행 근저당 해지와 달리, 개인 간 근저당 해지는 직접 셀프로 진행할 수 있으며, 필요서류와 비용만 준비하면 법무사 수수료 없이도 가능합니다.

개인간 근저당설정 해지

5. 개인간 근저당설정 해지 말소 등기 시 필요한 서류 리스트

말소 등기를 진행할 때는 아래의 서류들을 준비해야 합니다.

필수 서류

• 근저당권 말소등기 신청서
  (등기소 비치 또는 인터넷등기소에서 다운로드 가능)
• 해지증서
  (채권자/근저당권자가 작성·날인)
• 위임장
  (대리 신청 시 필요, 인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
• 근저당권 설정 등기필증(등기필정보)
  (근저당권 설정 당시 받은 등기필증)
• 등록면허세 납부확인서
  (관할 구청 세무과에서 발급, 은행에서 납부)
• 등기신청수수료 영수필확인서
  (등기소에서 납부)
• 신분증
  (신청인 본인 확인용)
• 인감도장 및 인감증명서
  (채권자, 채무자 모두 필요할 수 있음)
• 주민등록초본(주소변동 이력 포함)
  (채무자, 채권자 모두 필요할 수 있음)

참고 서류

• 부동산 등기부등본
  (등기사항 확인용)
• 이관증명서 등 기타 관련 서류
  (특수 상황에 따라 필요)

요약 표

구분	서류명
필수	근저당권 말소등기 신청서
	해지증서
	위임장(대리 신청 시)
	근저당권 설정 등기필증(등기필정보)
	등록면허세 납부확인서
	등기신청수수료 영수필확인서
	신분증
	인감도장 및 인감증명서
	주민등록초본(주소이력 포함)
참고	부동산 등기부등본
	이관증명서 등 기타 관련 서류

모든 서류는 등기소 제출 전 반드시 최신 양식과 요건을 관할 등기소에 확인하세요.
(특수 상황에는 추가 서류가 요구될 수 있습니다).

개인간 근저당설정 해지

6. 개인간 근저당설정 해지 등기소 직접 방문 vs 온라인 신청

구분	등기소 직접 방문	온라인(인터넷등기소) 신청
신청 방법	관할 등기소에 신청서 및 서류를 직접 제출	대법원 인터넷등기소(e-form)에서 신청 정보 입력 및 첨부서류 업로드
서류 준비	말소등기 신청서, 해지증서, 위임장, 등기필증, 신분증 등	동일(스캔본 첨부), 일부 원본은 추후 제출 요구 가능
비용 납부	구청(등록면허세), 등기소(등기수수료) 현장 납부	인터넷뱅킹 등 온라인 납부 가능
진행 절차	서류 작성 → 구청(등록면허세 납부) → 등기소 접수	인터넷등기소에서 신청서 작성·수수료 납부 → 전자접수
처리 확인	등기소에서 접수증 수령, 1주 내외 처리	인터넷등기소에서 처리현황 실시간 확인
장점	민원상담실 도움, 서류 미비 시 현장 보완 가능	방문 없이 신청, 시간·장소 제약 없음
단점	방문·대기 필요, 업무시간 내 처리	전자서명·스캔 등 IT 환경 필요, 일부 상황엔 방문 병행 필요

추가 안내

• 온라인 신청은 대법원 인터넷등기소(e-form)에서 가능하며, 변호사·법무사 등 자격자 대리 신청도 허용됩니다.
• 처리 현황은 인터넷등기소에서 소재지번 입력으로 실시간 확인할 수 있습니다.
• 직접 방문 시 민원상담실에서 신청서 작성법 등 안내를 받을 수 있어 초보자에게 유리합니다.
• 온라인 신청이라도 원본 서류 제출을 요구받을 수 있으니, 등기소 방문이 완전히 불필요한 것은 아닙니다.

등기소 직접 방문은 현장 상담 및 서류 보완이 쉬운 반면, 온라인 신청은 시간·장소 제약 없이 편리합니다. 본인 상황과 준비 정도에 따라 선택하면 됩니다.

개인간 근저당설정 해지

7. 개인간 근저당설정 해지 말소 후 확인 방법 등기부 열람 팁

1. 등기부등본(등기사항증명서) 열람으로 최종 확인

• 말소 등기 완료 여부는 반드시 부동산 등기부등본(등기사항증명서)을 열람해 직접 확인해야 합니다.
• 등기부등본의 ‘을구(권리관계)’란에서 기존 근저당권 항목 옆에 ‘말소’ 표시와 말소일자가 기재되어 있으면 말소등기가 정상적으로 처리된 것입니다.

2. 인터넷 등기소에서 확인하는 방법

• 대법원 인터넷등기소(PC·모바일 앱)에서 부동산 소재지 주소로 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다.
• 회원가입 없이도 열람 가능하며, 열람 수수료(건당 700원)를 결제하면 바로 확인할 수 있습니다.
• 등기부등본에서 근저당권 항목에 ‘말소’ 표시가 없고 접수번호·접수일만 있다면 아직 처리 중인 상태입니다.

3. 등기신청 사건 처리현황 조회

• 등기소에 신청서를 제출한 후, 인터넷등기소의 ‘등기신청사건 처리현황’ 메뉴에서 소재지번을 입력해 접수·처리 상황을 실시간으로 확인할 수 있습니다.

등기부 열람 실전 팁

• 주소 입력 시: 건물은 도로명주소, 토지는 지번주소로 검색하면 더 정확합니다.
• 구분 선택: 토지, 건물, 집합건물(아파트 등) 중 해당 부동산 유형을 정확히 선택하세요.
• 열람/발급 차이: ‘열람’은 화면 확인용, ‘발급’은 출력용(공식서류)입니다.
• 시간·장소 제약 없음: 인터넷 등기소는 24시간 이용 가능, 무인발급기는 주민센터·지하철역 등에서도 사용 가능.
• 회원가입 시: 여러 주소를 한 번에 관리할 수 있어 자주 이용하는 경우 편리합니다.

요약

• 등기부등본(등기사항증명서)에서 ‘말소’ 표시와 말소일자 확인이 가장 확실한 방법입니다.
• 인터넷등기소(PC/모바일)에서 간편하게 열람·확인 가능하며, 처리현황도 조회할 수 있습니다.
• 등기부등본 열람 시 주소 입력, 부동산 유형 선택 등 기본 팁을 활용하면 더욱 정확하게 확인할 수 있습니다.

개인간 근저당설정 해지

8. 개인간 근저당설정 해지 시 주의사항

1. 채무 전액 변제 후 해지 진행

• 근저당권 해지는 반드시 채무(빌린 돈)를 모두 갚은 뒤에만 가능합니다. 잔액이 남아 있으면 해지 등기가 불가합니다.

2. 필수 서류 꼼꼼히 준비

• 근저당권 말소등기 신청서, 해지증서(채권자 작성·날인), 위임장(대리 신청 시), 근저당권 설정 등기필증(등기필정보), 신분증, 인감도장 및 인감증명서, 등록면허세 및 등기수수료 납부영수증 등 모든 서류를 빠짐없이 준비해야 합니다.
• 서류가 미비하면 등기소에서 접수 거부 또는 보완 요청을 받을 수 있으니, 등기소 방문 전 반드시 체크하세요.

3. 부동산 소재지 관할 세무과·등기소 이용

• 등록면허세는 반드시 부동산 소재지 관할 세무과에서 납부해야 하며, 등기소도 해당 부동산 소재지 관할로 방문해야 합니다.

4. 등기부등본상 정보 일치 확인

• 등기부등본상의 주소와 실제 주소가 다를 경우, 주소 변경등기를 먼저 하거나 변경 증빙서류를 첨부해야 합니다.
• 등기명의인(근저당권자)의 인적사항이 변경된 경우에도 증빙서류를 추가해야 합니다.

5. 주택의 경우 토지·건물 각각 해지 필요

• 아파트, 다가구주택 등 집합건물은 토지와 건물 각각에 근저당이 설정된 경우가 많으니, 등기부등본을 확인하고 각각 말소 신청해야 합니다.

6. 해지증서 등 원본 보관

• 해지증서, 등기필증 등은 추후 분쟁이나 추가 등기 업무 시 중요한 증거가 되므로 반드시 원본을 잘 보관하세요.

7. 처리 완료 후 등기부등본 재확인

• 말소 등기 후 등기부등본을 열람해 근저당권이 실제로 말소(‘말소’ 표시)됐는지 최종 확인해야 합니다. 누락 시 추후 거래에 문제가 생길 수 있습니다.

8. 셀프 해지 시 실수 주의

• 처음 해지 절차를 진행하는 경우, 등기소 민원상담실에서 서류 작성법을 안내받거나, 인터넷등기소 안내문을 참고하면 실수를 줄일 수 있습니다.

요약 체크리스트

• 채무 전액 변제 후 해지 진행
• 모든 필수 서류(신청서, 해지증서, 위임장, 등기필증, 인감 등) 준비
• 부동산 소재지 관할 세무과·등기소 방문
• 등기부등본상 정보(주소 등) 일치 확인
• 주택은 토지·건물 각각 해지 여부 확인
• 해지증서 등 원본 보관
• 말소 완료 후 등기부등본에서 실제 말소 확인

이 모든 사항을 꼼꼼히 챙기면, 개인간 근저당설정 해지 시 불필요한 분쟁이나 추가 비용, 등기 누락 등 실수를 예방할 수 있습니다.

개인간 근저당설정 해지

9. 자주 묻는 질문(FAQ)

총정리

근저당 해지는 금전 거래가 깔끔히 마무리되었음을 증명하는 중요한 절차입니다. 특히 개인 간 거래에서는 말소 절차를 놓치기 쉽기 때문에, 오늘 알려드린 서류 준비와 절차를 참고하셔서 깔끔하게 정리해보세요. 도움이 되셨다면 공감, 댓글 부탁드릴게요